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Viviendas asequibles: Sueños de la planificación urbana, pesadillas de la vida real

Por: Nick Zaiac - @NickZaiac - Jun 5, 2014, 3:46 pm

EnglishEl acceso a la vivienda a precios asequibles es para muchos uno de los aspectos más importantes de una ciudad. El problema es que las viviendas asequibles a menudo generan contradicciones para alcanzar otras metas de los planificadores urbanos y diseñadores de políticas. Así, existe un desafío de larga data en cuanto a balancear lo asequible con otros asuntos como los servicios públicos, el crecimiento económico y la cohesión comunitaria.

La semana pasada un post de Emily Washington titulado “Cómo las políticas de vivienda asequible son contraproducentes” reabrió este debate sobre cómo asegurar suficiente acceso a la vivienda en las ciudades del país. En ese post Washington discute una idea que ha cautivado a los urbanistas por años: La Zonificación Inclusiva, o ZI. La idea se basa en el concepto de intercambiar el derecho los desarrolladores a construir más densamente por el compromiso de ofrecer un cierto porcentaje de unidades que a precios asequibles.

A través del uso de las leyes de zonificación y otras herramientas que obligan a los promotores a cumplir con ciertos lineamientos, las ciudades son efectivamente capaces de forzar a los promotores privados y a los compradores regulares (que pagan precios de mercado) a pagar por ciertas mejoras. Estas mejoras pueden incluir no solo unidades asequibles, sino también parques y espacios verdes por los que hubiesen tenido que pagar los contribuyentes.

Esto no parece demasiado malo respecto a otras cosas que hace el gobierno ¿Qué tiene de malo el que algunas personas más acomodadas pagguen un poco más por su apartamento si esto se traduce en precios más bajos para quienes tienen menos ingresos? Pues, el tema es que así no es como funciona la cosa en la vida real. Como señala Washington, incluso el programa más robusto de ZI, Montgomery County, en Maryland, no ha sido exitoso de ninguna manera significativa. El que es considerado como el mejor programa del país solo ha podido proveer 13.000 unidades en 30 años, en un condado de un millón de personas.

Si los números muestran que los programas de ZI han fracasado rotundamente, ¿por qué cuentan con un apoyo tan amplio hoy día? Hay muchas razones, una de las cuales es la dispersión de los costos, como se mencionó más arriba. Además, los proyectos de ZI permiten a los políticos locales lucir como si apoyaran verdaderamente el acceso económico a la vivienda sin tener hacer frente a los desafíos que esto implica. Un tercer punto ignorado con frecuencia es el hecho de que los proyectos de ZI se ajustan a la visión de aquellos que hacen las políticas públicas, lo cual es particularmente problemático.

Los urbanistas son fanáticos de un número de factores que pueden jugar en contra de la asequibilidad de la vivienda, pero que encajan en la mentalidad de la ZI. Esta mentalidad valora cosas como vecindarios “habitables” con muchos espacios públicos como parques, establecimientos comerciales, supermercados a la vuelta de la esquina y cosas por el estilo. Esto parece no ser objetable, aunque uno esperaría que estos vecindarios surgieran por sí mismos. Otro factor es la movilidad, a saber, la “capacidad de caminar”, el transporte público, o la infraestructura para bicicletas (como carriles o pistas). De nuevo, todo esto parece estar bien, pero no está claro si los impuestos en dólares deberían usarse para pagar esto, dadas otras necesidades presupuestarias, especialmente el transporte público. Además, si uno obliga a los desarrolladores a pagar por esos servicios, los márgenes de ganancia se encogen y los incentivos para construir disminuyen, lo que va en detrimento de la asequibilidad.

Inclusionary Zoning Unit in Washington, DC
La primera unidad de ZI de de Washington D.C. fue vendida en julio de 2013 en este edificio . Fuente: Washington City Paper.

Un cuarto asunto, y quizás el más problemático de todos, es el requisito de que estas áreas sean pobladas por personas de distintos ingresos. Esto es en lo que al parecer se basa el apoyo a la ZI. La ZI fuerza cierto grado de diversidad de ingresos en los edificios nuevos, que parecen construirse desproporcionadamente para los ricos, como señalan Washington y Stephen Smith. Mientras que esta mezcla forzada de clases luce bien sobre el papel, la realidad puede ser bastante diferente.

El año pasado los decibeles de este debate subieron considerablemente cuando un desarrollador planificó hacer una entrada separada para las unidades de sus edificios de ZI. Más recientemente, el New York Times informó que a los residente de unidades en edificios de ZI se les negaba el acceso a servicios del edificio como piscinas, jardines y espacios de reunión. Simplemente obligar a la gente a vivir en el mismo edificio no lo convierte en una tierra de maravillas donde todas las personas provenientes de contextos distintos se conviven armoniosamente, y no solucionan realmente el problema general de asequibilidad de la vivienda. La meta parece noble, pero la ZI simplemente no ayuda a alacanzarla.

En otras palabras, la ZI es una manera ineficiente de intentar aliviar el muy real problema del acceso a la vivienda urbana. Como señaló Washington en su post original, una manera mucho mejor de manejar el acceso a la vivienda sería a trvés del sistema impositivo. Reemplazando la ZI y otros programas de acceso urbano con una simple transferencia de efectivo, se evitarían las consecuencias no deseadas, como el aumento en la construcción de apartamentos de lujo. Los méritos de la vivienda subsidiada pueden ser debatibles, pero si las ciudades quieren subsidiar la vivienda, simplemente lo deberían hacer directamente. Los programas de que de subsidio indirecto con metas múltiples y contradictorias como en el caso de la ZI no tienen sentido cuando existe una solución más simple.

Traducido por Elisa Vásquez

Nick Zaiac Nick Zaiac

Nick Zaiac es investigador en políticas públicas en Washington, D.C. Se dedica a investigar nuevas maneras para reducir la acción del gobierno. Tiene una licenciatura en política económica internacional de American University. Síguelo @NickZaiac.