Argentina: no tiene que haber una Ley de Alquileres

El gobierno argentino impulsa una nueva regulación para beneficiar a los inquilinos

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Argentina: no tiene que haber una Ley de Alquileres (Archivo)

Como si la economía argentina no estuviera plagada de regulaciones, el gobierno nacional anunció hace pocos días que comenzará a tratarse, en el Congreso de la Nación, una nueva Ley de Alquileres.

Atención, no es que no existiera una disposición parlamentaria que regulara la materia, sino que con este nuevo proyecto se busca renovar dicha reglamentación.

El proyecto de ley, que es visto con beneplácito por las “agrupaciones de inquilinos” y por la gran mayoría de la clase política, busca beneficiar a los arrendatarios ya que, de acuerdo con las palabras de un diputado oficialista son “la parte débil de la relación” contractual.

Entre las principales propuestas, el nuevo texto establecería:

  • Una indexación de los contratos atada a una combinación de un índice promedio de los salarios y de la inflación oficial.
  • Un tiempo mínimo para el contrato de 3 años, para evitar excesivos gastos de renegociación.
  • La “exhortación” a los propietarios a aceptar como garantía para el caso del impago una garantía real, un aval bancario, o un simple certificado de ingresos corrientes, entre otras garantías posibles.
  • Que la comisión inmobiliaria la pague el propietario del inmueble, y no el inquilino.

Las nuevas disposiciones pueden ser peores o mejores que lo que existe hoy, pero analicemos las debilidades de cada uno de los puntos.

Puntos débiles y efecto “boomerang”

En primer lugar, ¿quién dice que los inquilinos sean la “parte débil” de la relación? Más aún, ¿quién dice que en una relación voluntaria y libremente elegida, haya una parte fuerte y una débil?

Entiéndase bien, acá no estamos hablando de una pelea de box, o de un partido de fútbol, sino de dos personas mayores de edad que se encuentran para hacer un contrato. Si dicho contrato no conformara a ambas partes, no habría ningún interés en siquiera reunirse en primer lugar.

En este contexto: ¿qué es lo que tiene que “nivelar” el gobierno?

La respuesta es clara, nada.

En términos del ajuste de los contratos, es evidente que Argentina tiene elevada inflación y que la seguirá teniendo por un tiempo. Es evidente, también, que incluso si nuestra inflación fuera 2% promedio anual, también habría interés por parte de quien recibe una paga periódica, en que la misma vaya ajustándose con el movimiento de los precios.

Ahora bien: ¿por qué es el Estado, mediante una ley, el que debe fijar la pauta de ajuste de los contratos? ¿Acaso fija las cláusulas de ajuste de los precios de los automóviles que se venden en las concesionarias, o los precios de la ropa que se vende en los shoppings? En general, no hace nada de eso, pero cuando lo hace, siempre regula de manera tal que el que vende se desincentiva a hacerlo y por tanto surge la escasez.

En este marco, si las cláusulas de ajuste propuestas por esta ley no satisfacen a los propietarios, finalmente caerá la oferta de inmuebles para alquilar, perjudicando a la larga también a los inquilinos. Es decir, ocurrirá lo que siempre inevitablemente ocurre con los controles de precios. Por beneficiar a los compradores perjudicando a vendedores, todos terminan saliendo perjudicados. Efecto boomerang.

Lo mismo pasa con los tiempos mínimos para contratar o con las garantías que se puedan aceptar. En la medida que estas disposiciones se impongan por ley y no se correspondan con los intereses de los locadores, no solo lesionarán el derecho de una de las partes del contrato, sino que –a la larga- desincentivarán la puesta en alquiler de las viviendas, encareciendo su precio mucho más que lo que la inflación por sí sola ya hace.

Finalmente, la disposición de que la comisión inmobiliaria sea pagada por el locatario y no por el inquilino descansa en la idea de que es el dueño de la propiedad el que necesita de los servicios inmobiliarios para “encontrar” a un inquilino… Ahora bien: ¿no le sirve también al inquilino contar con un servicio que le “encuentre” una propiedad?

Los servicios inmobiliarios se prestan tanto al que ofrece el inmueble en alquiler como a quien lo demanda, por lo que a priori no se observa ninguna razón para imponerle el costo solo a una parte.

Eliminar la ley

Las economías modernas están caracterizadas por un profundo desarrollo de la división del trabajo. Algunos producen carne y la veden en el supermercado, otros siembran trigo y con lo que ingresan a partir de dicha actividad, acuden al supermercado a comprar el derivado de la vaca.

A nadie, frente a esta situación, se le ocurriría decir que, como el agricultor no tiene vacas, está en una situación de “debilidad” frente al ganadero que vende la carne.

En el caso de los alquileres ocurre lo mismo. Una persona tiene un inmueble que desea poner en alquiler para generar un ingreso. Otra persona, con el ingreso que recibe de su trabajo o de sus inversiones, o bien de su propio negocio, va al mercado inmobiliario a buscar una casa para vivir pagando una renta mensual.

¿Por qué acá sí se supone que hay una relación desigual que el estado debe nivelar?

Las leyes de alquileres no deberían siquiera existir.

Si la ley es “buena” entonces el mercado inmobiliario –los individuos propietarios y los demandantes de viviendas operando en plena libertad- llegarán a ese acuerdo sin la necesidad de la imposición estatal.

Ahora si la ley es mala, como ha ocurrido siempre en Argentina, lo que se fomentará es la escasez de la vivienda, el mercado negro y los precios por las nubes de los alquileres.

Esperemos que este mensaje algún día triunfe sobre la demagogia cortoplacista que nos domina.

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